A recente Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, trouxe uma novidade que movimentou o mercado imobiliário e jurídico: a possibilidade de atualizar o valor dos imóveis na Declaração de Imposto de Renda (DIRPF), pagando uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença. À primeira vista, parece um desconto imperdível se comparado às alíquotas tradicionais de ganho de capital, que variam de 15% a 22,5%.
Contudo, antes de aderir ao programa, é preciso frieza. A medida, vendida como benefício, esconde uma faceta arrecadatória voraz do governo federal, desenhada para antecipar receitas às custas do fluxo de caixa das famílias brasileiras.
O Mecanismo da “Bondade” Fiscal
Historicamente, o valor de um imóvel no Imposto de Renda permanece congelado pelo custo de aquisição. O imposto (IRGCAP) só é pago na venda, incidindo sobre o lucro (diferença entre venda e compra).
A nova lei permite que o proprietário atualize esse valor para o preço de mercado atual, pagando 4% sobre essa valorização agora.
• Cenário Prometido: Você paga 4% hoje para evitar pagar 15% (ou mais) no futuro.
A Letra Miúda: Onde Mora o Perigo
A adesão a este regime exige cautela extrema. A vantagem matemática só existe em cenários muito específicos, e o governo sabe disso. Ao optar pela atualização, o contribuinte cai em uma “trava” temporal de longuíssimo prazo.
- A Armadilha dos 15 Anos
O benefício da redução da alíquota não é imediato para fins de venda. Se você vender o imóvel logo após a atualização, o benefício é zero. A lei estabelece uma fórmula de redução do ganho de capital que depende do tempo que o imóvel permanecerá sob sua propriedade após a atualização:
• Venda em até 36 meses (3 anos): Não há aproveitamento da atualização. Você pagou os 4% “a toa” e pagará o imposto cheio sobre a venda.
• Venda entre 36 meses e 15 anos: O aproveitamento é gradual e proporcional.
• Venda após 15 anos: Somente aqui o benefício é integral (100% da atualização é considerada custo). - Descapitalização Imediata (Sanha Arrecadatória)
O objetivo central da medida não é ajudar o contribuinte, mas sim antecipar receita para os cofres públicos. O governo troca uma expectativa de recebimento futuro (incerto) por dinheiro no caixa agora. Para o contribuinte, isso significa tirar dinheiro de investimentos rentáveis para pagar um imposto sobre um lucro que ainda não se realizou — e que talvez nunca se realize (caso o mercado imobiliário sofra retrações ou o imóvel nunca seja vendido).
Quem Realmente Ganha?
Para a grande maioria das famílias que possuem imóveis como patrimônio de longo prazo ou moradia, a atualização é desvantajosa. Você antecipa o pagamento de um tributo, perde a rentabilidade desse dinheiro no tempo e fica “preso” ao imóvel por 15 anos para valer a pena.
A medida serve, primordialmente, à “sanha arrecadatória” do Estado, que busca cobrir déficits fiscais imediatos utilizando o patrimônio imobilizado dos cidadãos como alavanca.
Conclusão: Não Decida Sozinho
A atualização do valor de imóveis pela Lei 14.973/2024 exige cálculos complexos de matemática financeira e planejamento tributário. Não se deixe levar apenas pela comparação simplista entre 4% e 15%. Antes de gerar a guia de pagamento, converse com um advogado especialista em direito tributário ou imobiliário. Proteja seu patrimônio de decisões precipitadas que só beneficiam o caixa do governo.
Bibliografia
BRASIL. Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024. Estabelece regime especial de atualização de valor de bens imóveis. Brasília, DF: Diário Oficial da União, 2024. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 16 dez. 2025.
BRASIL. Receita Federal do Brasil. Instrução Normativa RFB nº 2.222, de 20 de setembro de 2024. Dispõe sobre a opção pela atualização do valor de bens imóveis. Brasília, DF: Diário Oficial da União, 2024.