“Sua Holding Livre de ITBI: A Estratégia Técnica que Utilizamos para Garantir Sua Imunidade

Se você construiu um patrimônio sólido e pensa no futuro da sua família, provavelmente já ouviu falar que criar uma Holding Familiar é a melhor estrada para evitar o doloroso processo de inventário. Porém, existe um “pedágio” nessa estrada que assusta muitos patriarcas e matriarcas: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Muitas prefeituras, na ânsia de arrecadar, criam barreiras para quem deseja integralizar imóveis ao capital social da empresa familiar. A boa notícia? O cenário jurídico está mudando — e quem tem a informação certa (e as ferramentas técnicas adequadas) sai na frente.
Hoje, vou te explicar como os Temas 796 e 1348 do STF impactam o seu bolso e por que a técnica de AVJ (Avaliação a Valor Justo) pode ser o fiel da balança para garantir a sua imunidade tributária.

1. O “Fantasma” do Excedente: Entendendo o Tema 796 do STF
   Durante muito tempo, a discussão girou em torno de quanto do valor do imóvel estaria isento de imposto.
   No julgamento do Tema 796, o Supremo Tribunal Federal (STF) fixou uma tese crucial: a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
   O que isso significa na prática? Se você transfere um imóvel para a sua Holding para “pagar” suas cotas, a imunidade cobre apenas o valor destinado ao capital social. Tudo o que for jogado como “reserva de capital” ou excedente pode ser tributado pela prefeitura.
   Muitos municípios distorceram essa decisão para cobrar imposto sobre a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o valor histórico declarado no Imposto de Renda. É aqui que o planejamento precisa ser cirúrgico para evitar autuações fiscais indevidas.
2. A Grande Esperança: A Virada de Chave com o Tema 1348
   Se o Tema 796 trouxe um alerta, o Tema 1348 traz uma nova esperança, especialmente para quem possui imóveis de aluguel.
   Atualmente, muitas prefeituras negam a imunidade se a empresa tiver atividade imobiliária preponderante (compra e venda ou locação). Isso sempre foi um balde de água fria para famílias que vivem de renda imobiliária.
   Porém, o jogo está virando. O STF reconheceu a repercussão geral do Tema 1348 para decidir se essa imunidade deve ser incondicionada.
   A tese favorável, já sinalizada por ministros como Alexandre de Moraes, sugere que a trava da “atividade preponderante” (não poder alugar ou vender) serviria apenas para casos de fusão ou cisão, e não para quem está integralizando capital.
   Se confirmada, essa decisão permitirá que Holdings com receita de aluguel recebam imóveis com isenção de ITBI, destravando uma economia tributária gigantesca para as famílias brasileiras.
3. A Técnica de AVJ: O Segredo para o Êxito no Pedido de Imunidade
   Você entendeu a lei (Temas 796 e 1348), mas como garantir que a prefeitura respeite esses direitos e não cobre impostos sobre valores arbitrados? É aqui que entra a técnica.
   Para ter êxito no requerimento administrativo ou judicial, não basta apenas alegar a imunidade; é preciso comprovar a realidade econômica dos bens através da Avaliação a Valor Justo (AVJ).
   A utilização de um laudo técnico fundamentado em normas de contabilidade e engenharia (como a NBR 14.653) permite mensurar o valor real de mercado dos ativos no momento da transferência.
   Por que o AVJ é indispensável?
4. Prova Técnica: Ele protege a operação contra o “arbitramento” de valor venal excessivo por parte do Fisco Municipal.
5. Adequação ao Tema 796: O laudo demonstra matematicamente a correspondência entre o bem entregue e o capital subscrito, afastando a tese de “excedente” tributável.
6. Segurança Contábil: Garante que a integralização respeite as normas internacionais de contabilidade (IFRS), dando robustez ao seu Balanço Patrimonial.
   Utilizar o AVJ é transformar argumentos jurídicos em dados técnicos incontestáveis. É a diferença entre pedir a imunidade e demonstrar que você tem direito a ela tal qual está previsto na Constituição Federal.
   O Momento de Agir é Agora
   O cenário jurídico tributário é dinâmico. Com o julgamento do Tema 1348 em curso, abre-se uma janela de oportunidade única para revisar estruturas societárias e planejar a sucessão com maior previsibilidade.
   Não deixe seu patrimônio à mercê de interpretações fiscais antigas. A combinação de conhecimento jurídico atualizado com ferramentas técnicas precisas (como o AVJ) é a chave para a tranquilidade da sua família.
   Quer entender como aplicar o AVJ e as teses do STF especificamente no seu caso?
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Referências Bibliográficas
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 1348: Alcance da imunidade do ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social, quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de bens imóveis. Recurso Extraordinário 1.495.108. Relator: Ministro Presidente. Julgamento: 05 nov. 2024. Publicação: 08 nov. 2024.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 796: Alcance da imunidade tributária do ITBI sobre o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Recurso Extraordinário 796.376. Relator: Ministro Alexandre de Moraes.