Novos impostos incidirão sobre a renda de aluguéis!
Se você possui imóveis alugados através de uma Holding ou carteira imobiliária, a regra do jogo mudou drasticamente em janeiro de 2025. A Lei Complementar 214/2025 não trouxe apenas ajustes, mas criou um verdadeiro “divisor de águas” para a rentabilidade do seu patrimônio.
Abaixo, detalhamos o que famílias investidoras e profissionais do direito precisam saber para proteger a rentabilidade de seus contratos.
1. O “Ouro Tributário”: Contratos Legados vs. Novos Contratos
A data de 16/01/2025 tornou-se o marco zero da nova tributação. A regra de transição dividiu os contratos de locação em duas classes distintas, mesmo que pertençam à mesma Holding:
- Contratos Legados (Assinados antes de 16/01/2025): São considerados o “ouro tributário” atual. Estes contratos mantêm a carga tributária reduzida de aproximadamente 3,65% (PIS/COFINS).
- Novos Contratos (Assinados pós-16/01/2025): Estes já nascem sob a regra do “IVA Dual” (IBS/CBS). A alíquota cheia estimada, somada ao IRPJ/CSLL, gira entre 8% e 9%, reduzindo significativamente a margem de lucro líquida.
2. A Vitória dos Imóveis Comerciais na Holding
Uma análise estratégica da LC 214 revela uma vantagem desproporcional para quem investe em imóveis comerciais (galpões, lajes ou lojas) em comparação aos residenciais.
O benefício da alíquota reduzida (3,65%) tem data de validade diferente conforme o tipo de imóvel:
- Residencial: O benefício acaba em Dezembro de 2028 (ou fim do contrato). É um cenário de curto prazo, com impacto no ROI a ser sentido em breve.
- Comercial: O benefício vai até Dezembro de 2032. Isso garante 7 anos de vantagem tributária e aumenta o valuation desses contratos vigentes frente a novos competidores.
3. Pessoa Física ou Jurídica: O Risco da Informalidade
Ainda vale a pena manter imóveis na Pessoa Física? A resposta continua sendo não para grandes volumes. A Pessoa Física continua sendo a pior opção, sem acesso ao regime especial de 3,65% e sujeita à carga cheia do novo sistema mais o Imposto de Renda.
4. A Necessidade de Reequilíbrio Econômico dos Contratos
O texto da lei menciona explicitamente o reequilíbrio contratual. Isso significa que, quando o “abismo fiscal” chegar (em 2029 para residenciais e 2033 para comerciais), o imposto da PJ saltará de 3,65% para a alíquota cheia.
Para mitigar esse impacto, é essencial incluir cláusulas de “Gross Up” nos contratos desde já. Um exemplo prático seria estipular que, caso a carga tributária aumente por força de lei, o valor do aluguel será reajustado automaticamente para preservar o valor líquido recebido pelo locador.
Conclusão: O Que Fazer Agora?
Para proteger o patrimônio e garantir a rentabilidade, a recomendação técnica se baseia em três pilares:
- Auditoria de contratos anteriores: Verifique se todos os contratos anteriores a 16/01/2025 foram assinados pelo gov ou com reconhecimento de firma e se a opção pelo regime especial foi formalizada. Sem isso, o benefício é perdido.
- Nova Precificação: Novos contratos devem considerar a carga tributária maior. Cobrar o mesmo valor líquido de contratos antigos resultará em prejuízo. Não se pode cobrar o mesmo aluguel líquido em um contrato novo comparado a um contrato antigo, pois a margem de lucro será menor.
- Preparação para o “Abismo Fiscal” (2028/2032): Iniciar negociações de aditivos contratuais para prever quem pagará a conta quando o benefício acabar. Deixar para negociar isso em 2028/2032 colocará o proprietário em desvantagem.